¿Crisis inmobiliaria en Antioquia?: Así está el sector

El DANE informó esta semana que el sector de la construcción en Colombia no repunta. La entidad estadística reportó una caída del 41,4 % de las licencias de construcción en el país en junio. En Antioquia, la variación anual fue del 33,9 %.

Adicionalmente, según Camacol, en el primer semestre de 2023, la venta de viviendas nuevas en Colombia cayó un 53,3 %. De enero a junio se comercializaron 64.266 casas y apartamentos en todo el país.

Y esta semana también se conoció que Acierto Inmobiliario, una empresa antioqueña criticada en los últimos meses por las demoras en la entrega de proyectos de vivienda, confirmó que entraba en proceso de reorganización.

En un comunicado, la compañía indicó que Inverfam, sociedad principal de Acierto Inmobiliario, se acogió al decreto de reorganización 560 de 2020. Sin embargo, en el documento se aclara que “no se trata de un proceso de liquidación”. Y apuntó que, con esto, busca “promover acuerdos con los acreedores que viabilicen la continuidad de la empresa”.

Ante esta coyuntura, Valora Analitik consultó a distintos actores del sector inmobiliario en Antioquia para entender qué está pasando en el sector.

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Eduardo Loaiza es el gerente de Camacol Antioquia, el gremio representa a las empresas y entidades de la cadena productiva de la construcción. En su oficina en Medellín, explica qué es lo que está pasando en el sector inmobiliario en Antioquia.

En Antioquia hay 610 proyectos de vivienda activos, que suponen el 82 % del mercado de la construcción. De esos, 61 tienen atrasos significativos (superiores a los seis meses).  “En otras palabras, si el 10 % tiene grandes demoras, el 90 % no tiene problemas. Son proyectos que están bien”, apunta Loaiza.

No obstante, en los últimos dos años llegaron a ser cerca de 700 proyectos anuales. Esto quiere decir que ha habido un 13 % de proyectos menos. Ese panorama se entiende por distintos motivos.

Lo primero que menciona Loaiza es que 2023 es “un año de reacomodo”. En ese sentido explica que “el mercado en Antioquia ha estado sensible a la incertidumbre”. Una incertidumbre que, en todo caso, no es nueva, pero que sí se ha transformado.

Empezó en 2020 con la pandemia de covid-19, que supuso un freno en la construcción. Aunque el sector tuvo una reactivación importante en 2021 y 2022, hubo otros factores como el aumento del precio internacional de insumos como el acero, que llegó al 60 %.

Todo eso llevó a que el sector inmobiliario en Antioquia, dice Loaiza, moviera $10 billones entre julio de 2021 y julio de 2022. Sin embargo, entre julio de 2022 y julio de 2023, hubo una disminución del 33 %, siendo unos $6,7 billones. No obstante, resalta que son cifras distintas a las nacionales, que han llegado a una disminución superior al 50 %.

“Ya llegamos a un fondo”: qué sigue

“Todos estos factores han incidido en los proyectos que están en construcción y que ya están vendidos”, explica Juan Felipe Hoyos, presidente de Coninsa, un importante actor inmobiliario en Colombia.

Sobre cómo va a cambiar el panorama dice que hay que tener en cuenta dos perspectivas: los desistimientos y las ventas brutas.

“Los desistimientos seguirán mientras que no haya una disminución en las tasas de interés. En las ventas brutas uno ve que ya llegamos a un fondo. Estamos llegando a una especie de valle para crecer”, asegura Hoyos.

En esa misma línea habla Federico Estrada, gerente de La Lonja, el gremio inmobiliario de Medellín y Antioquia. A su juicio, dado que la inflación se ve más afectada por temas como el aumento del precio de la gasolina, “ya no es un pretexto para que las tasas no bajen”.

Sobre los desistimientos, estos están, en el departamento, en un promedio del 12 %. De acuerdo con Camacol Antioquia, en 2022 se vendieron 28.000 viviendas, lo que significa que son poco más que 2.800.

Otro actor clave en el sector inmobiliario en Antioquia es Arquitectura y Concreto. Sobre el panorama, Francisco Martínez, presidente de la compañía, dice: “estamos liquidando los proyectos aporreados por las utilidades. Los costos en los últimos tres años se incrementaron un 50 %, cuando preveíamos un 15 o 20 %”.

Además, el costo financiero pasó de una previsión de entre el 3 % y el 4 %, los proyectos se están liquidando entre 7 % y 8 %. “Eso se comió buena parte de las utilidades, que llevaron a cerrar 2022 con utilidades menores a las de 2020 y 2021”, asegura Martínez.

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«Dinámica de créditos ha disminuido»: qué dicen los bancos

Valora Analitik también consultó a bancos para conocer cómo están los créditos, tanto a compradores como a constructores. Esto, por la importancia que tienen para el sector inmobiliario.

Jabar Singh, presidente de Scotiabank Colpatria, indicó que hay “una estabilización notoria en el comportamiento de los créditos de vivienda a través de créditos hipotecarios tradicionales o leasing habitacional, todo esto a raíz de los más recientes anuncios del Banco de la República con respecto a la reducción de su tasa de política monetaria”.

En lo que va de 2023, Scotiabank Colpatria desembolsó unos $650.000 millones, con un promedio mensual de $100.000 millones, en créditos hipotecarios. Y para los créditos de vivienda solicitados por colombianos en el exterior, la cifra es de $46.000 millones.

Por su parte, Bancolombia, en respuesta a un cuestionario enviado por este medio, indicó que “en este año la dinámica de los créditos ha disminuido. Nos encontramos en un ciclo económico a la baja, con un aumento importante en los precios de los bienes y unas tasas altas”.

Así, el banco indica que ha habido una disminución de más del 20 % en los desembolsos de créditos hipotecarios y de leasing para las personas.

 Además, Bancolombia respondió que los desembolsos a constructores han variado porque están entregando los proyectos iniciados en otros años. Pero la aprobación de nuevos proyectos “ha tenido un comportamiento a la baja por las disminuciones en las ventas de nuevas unidades”.

En todo el panorama, las viviendas VIS tienen un peso importante en Colombia. Así lo muestran las cifras de Scotiabank Colpatria, que indica que ha desembolsado más de $75.000 millones solo para viviendas de interés social, con un total de 5.600 solicitudes radicadas.

Para la adquisición de este tipo de viviendas, además, los desembolsos de Mi Casa Ya del Gobierno, que ha sido criticado por las demoras, son claves. Sin embargo, el impacto no es tan fuerte para el sector inmobiliario en Antioquia, como indican varios de los consultados por este medio.

Al respecto, Juan Felipe Hoyos, de Coninsa, indica que “en Antioquia se está vendiendo a los compradores advirtiéndoles que es importante no contar con el subsidio de Mi Casa Ya. Las entidades bancarias no las consideran una venta real ante la no garantía del subsidio. Pero esto no afecta tanto en el departamento”.

Lo dicho por Hoyos lo respalda Loaiza, que explica que el sector inmobiliario en Antioquia es un “mercado más de clase media por toda la estructura industrial empresarial. Tenemos menos dependencia a las VIS y a los subsidios”.

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«Poca oferta y mucha demanda»: panorama de los arriendos

Por último, no se puede perder de vista el mercado de los arrendamientos. Y, como coinciden los líderes gremiales, en Antioquia hay una situación de más demanda frente a la oferta.

“De los que compran vivienda, solo el 18 % lo hace para arrendar y necesitamos el doble, porque el 36 % de nuestras familias viven en arriendo. Así, por cada 100 casas compradas, 36 deberían ser para arriendo”, dice Eduardo Loaiza.

En ese sentido, recuerda los 61 proyectos con atrasos. Si cada uno de estos tiene unas 100 unidades por proyecto, “estamos hablando de 6.100 unidades que están sin entrar al mercado que debieron ser entregados”.

En el departamento, añade, hay una situación que se está presentando por el aumento de los nómadas digitales, los turistas, y el turismo de negocio que ve a Medellín como un destino ideal.

Federico Estrada, gerente de La Lonja, indica que es un mercado estable en el sector inmobiliario en Antioquia. En cuanto al aumento de la demanda, explica como variables la caída en las ventas de las viviendas.

Al respecto, asegura: “Es lamentable volver a periodos de menos de 150.000 viviendas vendidas. Habíamos llegado a unos picos de 240.000, pero este año lo estaremos terminando entre 110.000 y 120.000”.

Hay, finalmente, otro factor: el turismo. Por cuenta de este, ha aumentado la demanda de vivienda en renta corta y en vivienda turístico. Por eso, concluye que “lo único que se necesita en este país es que se construya más vivienda”.